О защите прав «обманутых дольщиков» в последнее время говорят много и постоянно. Но странным образом мало кто обращает внимание на весьма любопытный факт: в известном смысле все покупатели строящегося жилья в России есть «обманутые дольщики».Уже само выражение «обманутые дольщики» указывает на то, что на первичном рынке жилья в России присутствует «обман». Однако в чем выражается этот «обман»?

          Казалось бы, все очень просто: «обман» имеет место тогда, когда застройщик, принимая деньги от дольщика, в будущем не выполняет встречного обещания – передать дольщику квартиру в строящемся доме. Причина: он не может это сделать – физически или юридически.

Это простое объяснение затемняет один очень существенный вопрос: когда именно, на каком конкретном этапе сделки совершается «обман»? Версия первая: «обман» имеет место в момент передачи денежных средств от дольщика к застройщику. Версия вторая: «обман» совершается позднее, когда застройщик так или иначе не исполняет встречного обещания. От ответа на данный вопрос, собственно, и зависит рецепт спасения дольщиков.

Работа по спасению «обманутых дольщиков» ведется в России уже достаточное долгое время. И ее можно условно разделить на два этапа. На первом этапе приоритет имела первая версия «обмана»: усилия «спасателей» были направлены на то, чтобы навсегда исключить порочные «серые схемы» долевого строительства. На втором этапе в центре внимания оказалась уже вторая версия: сегодня активно разрабатываются различные инструменты по обеспечению конечного результата деятельности застройщиков.

Кроме того, в этой работе уже традиционно различаются две задачи. Задача первая – спасти «уже обманутых дольщиков». Задача вторая, она же главная, – спасти «еще не обманутых дольщиков». С известными оговорками принято считать, что вторая задача почти решена: застройщик должен действовать в строгом соответствии с ФЗ-214. Все прочие схемы – незаконны. И таким образом, первая версия «обмана» уже не вполне актуальна. Если застройщик привлекает деньги дольщика по закону – «обмана» нет.

Но это верно лишь с точки зрения «действующего законодательства». Экономика и «действующее право» у нас почти никогда не совпадают. И если рассмотреть тот же вопрос чисто экономически, с точки зрения конечных целей и действий заинтересованных лиц – участников долевого строительства, выясняются весьма любопытные подробности.

Они не дольщики, они – кредиторы
В феврале 2011 года на сайте газеты «Ведомости» появилась очень интересная заметка, посвященная решению «проблемы обманутых дольщиков». Интересно уже ее название, указывающее на оригинальную позицию автора в этом «проклятом» вопросе: «Главная причина бед “дольщиков” в том, что они не дольщики, а кредиторы». Автор заметки – Павел Медведев, занимавший в это время общественную должность финансового омбудсмена – уполномоченного по защите прав граждан на финансовых рынках.

Эта заметка не имела шумного успеха. Проще сказать, ее вообще никто не заметил из числа признанных борцов за права «обманутых дольщиков». И это несмотря на то, что выводы, сделанные автором в начале 2011 года, позднее были положены в основу ряда рецептов «окончательного решения» проблемы обманутых дольщиков. Уже только по этой причине есть достаточные основания, чтобы вновь обратить на нее внимание.

Итак, каковы главные тезисы Павла Медведева?
Тезис 1. Дольщиков обманывают: они не дольщики, они – кредиторы. Слово «обман» Павел Медведев в своей заметке не употребляет, он лишь констатирует: называть лиц, передающих собственные денежные средства застройщикам в обмен на обязательство передать в собственность квартиру в строящемся доме в «определенном» будущем, «дольщиками» неправильно. Дольщики кредитуют застройщика – такова истина.

Тезис 2. Обычно граждане кредитуют банки, открывая в них депозиты. И в качестве вкладчиков банков граждане законным образом защищены. От банкротства банков их спасает Центральный Банк и система страхования вкладов. Но: застройщики – не есть банки. Адекватная защита денежных средств дольщиков, переданных застройщику, отсутствует. К этому тезису можно добавить: есть лишь имитация этой защиты.

Тезис 3. Депозит следует назвать «депозитом». Это означает: привлекать денежные средства «дольщиков» (кредиторов) имеют право только банки, поскольку по закону только банки имеют право создавать депозиты в массовом порядке. Банк принимает денежные средства «дольщика» (вкладчика) на специальный счет и становится его должником. По договору этот долг погашается не деньгами, а квартирой в доме, финансирование строительства которого осуществляется за счет вкладчика.

Тезис 4. Чтобы иметь возможность погасить долг перед вкладчиком конкретной квартирой в конкретном строящемся доме, банк предварительно заключает пакет договоров с конкретной строительной компанией. Финансирование строительства конкретного дома осуществляется «по приказам» банка, но деньги «дольщика» (вкладчика) в данном случае застрахованы – аналогично обычному депозиту.

Такова общая схема спасения «обманутых дольщиков», предложенная Павлом Медведевым. Автор не настаивает на ее исключительном применении по закону. Напротив, Павел Медведев предлагает оставить покупателям строящегося жилья свободный выбор: либо они становятся «вкладчиками» надежных банков, либо добровольно принимают риски застройщиков на себя – в качестве дольщиков.

Логика первичного рынка
Должен сразу оговориться: я воспроизвел максимально подробно оставленные без должного внимания тезисы Павла Медведева вовсе не для того, что иметь повод их последовательно раскритиковать. Критика в данном случае уместна, но она не есть самоцель. Схема, предложенная Павлом Медведевым, имеет одно важное отличие:проблема «обмана» обманутых дольщиков в ней раскрывается вполне конкретно.

Логика Павла Медведева заставляет нас признать: на первичном рынке жилья, если строительство не ведется застройщиком для себя лично и на собственные денежные средства, любая сделка есть кредитная сделка. Дольщик действительно «кредитует» застройщика. Застройщик использует деньги дольщика и является его должником. И вопрос здесь заключается не в правильной терминологии, а в том, зачем дольщик добровольно это делает? Ответ, казалось бы, ясен: он покупает «новое жилье».

Стоп! Но Павел Медведев констатирует нечто совсем иное: дольщик в его схеме не покупает «новое жилье», а просто кредитует застройщика точно так же, как это может делать любой банк. Только банк кредитует в качестве посредника, используя «чужие» денежные средства, а дольщик кредитует в качестве «инвестора», используя личные денежные средства. И то и другое изображается как договор займа, но так ли это?

Договор займа предполагает наличие «процента» в качестве цены договора, однако покупатели нового жилья не знают слова «процент», они покупают «новое жилье» по ценам первичного рынка. И эта цена воспринимается дольщиками не как цена денег, отданных застройщику взаем, а именно как цена квартиры, которую они покупают. Напротив, для застройщика цена «нового жилья» есть цена используемого капитала, однако оба они не знают, какова может быть цена этого нового жилья в будущем.

Застройщик определенно знает: цена денежного капитала, предлагаемого дольщиком, ниже, чем цена банковского капитала, – и это первое решающее условие сохранения и развития российского рынка долевого строительства. Но и дольщик достоверно знает: рыночная цена «готового» нового жилья существенно выше, чем цена аналогичного жилья на первичном рынке, – и это второе решающее условие сохранения и развития рынка долевого строительства. Спрос и предложение здесь порождают друг друга.

Разумеется, проблема «обмана» «обманутых дольщиков» может быть решена просто и бесповоротно – требуется лишь законодательно запретить долевое строительство как таковое. Но в этом случае весь рынок жилья изменится кардинально. Уровень цен первичного рынка окажется выше уровня цен вторичного, поскольку на рынке можно будет легально продавать лишь «готовое жилье». Вторичным рынком станет рынок используемого старого жилья, а первичным рынком – рынок нового жилья.

В законодательном порядке подобное решение вряд ли будет принято в ближайшем будущем. Но оно возможно как рыночное решение самих застройщиков – если вдруг появится возможность привлечения «бесплатных» кредитов в строительство нового многоквартирного жилья. Для застройщиков деньги дольщиков – это «финансы», но дольщики рассуждают иначе: для них это стоимость будущего нового жилья. Им не нужны гарантии возврата «финансовых инвестиций», им требуется реальное жилье.

Когда дольщикам в качестве защиты их прав предлагаются гарантии возврата их «финансовых инвестиций» – это есть «обман» для тех покупателей нового жилья на открытом рынке, которые не мыслят как «финансовые инвесторы», а осуществляют реальные инвестиции в желаемое и выбранное на рынке новое жилье. Финансовая неграмотность дольщиков здесь не есть оправдание. Им вменяется «чужая логика», которая изначально отсутствует в их расчетах и действиях, пусть даже и «научная».

Банки ?ber alles
Главная идея тезисов Павла Медведева такова: целевое банковское финансирование жилищного строительства – процедура более надежная, чем свободная девелоперская деятельность частных застройщиков. Но означает ли это, что в качестве застройщика должен выступать именно банк? Прямого ответа на вопрос схема, предлагаемая Павлом Медведевым, не дает. Кроме того, требуется уточнить сам термин «депозит».

Этот депозит не является для дольщика (вкладчика) «вкладом до востребования» – это очевидно. Но также он не является вкладом, отданным на «ответственное хранение». Напротив, эти деньги предполагается тратить, то есть инвестировать в строительство многоквартирного дома. Можно назвать это «срочным инвестиционным вкладом», но данное определение верно лишь в том случае, если застройщиком является сам банк.

Но тогда ничего принципиально не меняется: депозит дольщика есть просто «доля», соразмерная цене приобретенной им квартиры на первичном рынке жилья. Вместо частного застройщика появляется банк, сам же частный застройщик превращается в ответственного подрядчика. Возникает резонный вопрос: самим застройщикам эта «ответственность» нужна? Фактически их просто «выносят» с первичного рынка.

Допустим, что застройщик есть, как и раньше, частная компания. В этом случае банк должен обеспечить эффективное финансирование, то есть одновременно и сохранить денежные средства дольщика (вкладчика), и своевременно осуществить все целевые расходы, связанные со строительством конкретного дома. Иначе говоря, он должен одновременно и съесть пирожок, и сохранить его эквивалент. Но банк способен это сделать: он может открыть кредит застройщику – против депозитов дольщиков.

Вопрос лишь в том, должен ли застройщик платить за этот кредит рыночный процент. Если кредит открывается бесплатно – общая схема выглядит чудесно. Ее можно легко упростить: банк может изначально выкупить на себя все жилье в будущем доме – если законодательно это ему разрешить. Можно и усложнить: банк может выдавать всем покупателям жилья в этом доме ипотечный кредит, чтобы они затем положили его на депозит. Есть только одна проблема – новый дом обязательно нужно построить.

Гарантии банков в сфере жилищного строительства – это прекрасно, если рассуждать строго практически. Но если рассуждать теоретически, есть один неприятный вопрос. Банки имеют законное право открывать кредиты против депозитов, но для частных застройщиков эта практика недоступна. Они не могут создавать деньги «из ничего». Следовательно, они способны лишь тратить деньги дольщиков, и поэтому есть риск: застройщики могут и «обмануть». Но этот риск есть не только «финансовый риск».

Для человека, который ценит новое жилье выше, чем деньги, гарантия возврата инвестированных средств – слабое утешение. Или еще хуже – моральный ущерб.

И поэтому еще раз повторю: гарантии – это хорошо, но дом надо построить.

Автор : Вячеслав Костров, специально для «Сила в Движении».